Când te gândești să-ți faci un proiect de casă și, pe viitor, să-ți construiești o casă, alegerea terenului de construcții este un pas extrem de important. Un teren de casă este factorul cel mai important asupra viitoarei tale case prin forma și dimensiunile lui, prin regulamentul de urbanism care i se aplică, prin calitățile sale geotehnice.
Știai că un teren de casă poate fi neconstruibil?
Există mai multe cazuri în care un teren este considerat neconstruibil:
1. Terenul are dimensiuni prea mici. Regulamentele de urbanism stabilesc dimensiunile minime pe care o parcelă trebuie să le aibă, precum și elemente legate de geometria sa:
– Suprafața minimă este de 150 m²
– Deschiderea (lățimea) este corelată cu modul de ocupare al terenului.
2. Terenul este afectat de planuri urbanistice care îi impun o folosință publică viitoare:
În cazul în care pe teren s-a prevăzut realizarea unei străzi sau a unei bretele de circulație, pe acesta nu se pot elibera autorizații de construire.
Odată aprobat un astfel de plan, terenul urmează a fi expropriat pentru utilitatea sa publică.
3. Terenul este într-o zonă de protecție:
Magistrale de gaz, linii electrice de înaltă tensiune, dar și stații de apă etc pot traversa fie direct terenul, fie la o distanță suficient de mică, astfel încât, parțial sau în totalitate, acesta să nu poată fi construit.
4. Terenul este într-o zonă periculoasă:
Vorbim în acest caz de albii de râruri, sau zone inundabile, versanți instabili, cu pericol de alunecări de teren.
5. Terenul este înafara localității:
Adică extravilan. Aici se poate construi, exceptând cazul în care solul este considerat de categoria I sau a II-a din punct de vedere agricol, sau nu este într-unul dintre cazurile de mai sus. Pentru a cosntrui, însă, terenul trebuie introdus în intravilanul localității. Aceasta se face printr-un PUZ (Plan Urbanistic Zonal). Există însă și posibilitatea ca acesta să nu fie aprobat de Consiliul Județean și să nu puteți construi.
Dacă terenul este în primul caz, nu este totul pierdut!
Un Plan Urbanistic de Detaliu, odată aprobat de consiliul local, poate aduce o derogare de la regulament. Aceasta este însă posibil, doar dacă se poate găsi o soluție tehnică și de proiectare, prin care viitoarea clădire să respecte totuși regulamentul de urbanism în spiritul său.
Amplasarea casei pe teren în regim izolat
– Suprafața minimă a terenului este de 150 m²
– Deschiderea (lățimea) minimă a terenului este de 12 m.
Retragerile față de vecinii din stânga și dreapta și față de limitele de proprietate față-spate trebuie să fie:
– Minim 3 metri pe o parte,
– Conform Codului Civil pe cealaltă parte, adică 2 metri dacă există ferestre sau 60 de cm dacă nu sunt ferestre. În vechiul Cod Civil, cele două distanțe erau de 1,90, respectiv 90 de cm.
– Față de fundul de lot, minim 5 metri.
– Față de aliniament (linia de demarcație dintre teren și stradă), casa se amplasează fie aliniată cu vecinii aflați stânga-dreapta, fie chiar la limita de proprietate, fie conform unei retrageri anume stabilită prin Regulamentul Local de Urbanism.
Terenurile din parcelările noi pot fi amplasate în zonele de protecție ale unor rețele edilitare:
– Magistrale de gaz
– Linii electrice de înaltă tensiune
În plus, dacă nu sunt introduse în intravilan printr-un PUZ aprobat, va trebui să faci și un PUZ.
Amplasarea casei pe teren în regim cuplat
– Suprafața minimă a terenului este de 150 m²
– Deschiderea (lățimea) minimă a terenului este de 10 metri.
Retragerile față de vecinii din stânga și dreapta trebuie să fie:
– Minim 3 metri pe o parte
– Alipire la calcan, pe partea cu un calcan existent
– Față de fundul de lot, minim 5 metri.
– Față de aliniament (linia de demarcație dintre teren și stradă), casa se amplasează de obicei aliniată cu clădirea cuplată, fie conform unei retrageri anume stabilită prin Regulamentul Local de Urbanism.
– Alipirea la calcan nu poate depăși o adâncime de 15 m. Calcanul unei case vechi, cu o structură de rezistență nepotrivită poate impune costuri suplimentare pentru structura de rezistență de multe mii de Euro.
Amplasarea casei pe teren în regim înșiruit
– Suprafața minimă a terenului este de 150 m²
– Deschiderea (lățimea) minimă a terenului este de 8 m.
Retragerile față de vecinii din stânga și dreapta trebuie să fie:
– Alipire la calcan, pe părțile cu un calcan existent
– Față de fundul de lot, minim 5 metri.
– Față de aliniament (linia de demarcație dintre teren și stradă), casa se amplasează de obicei aliniată cu clădirile cu care se cuplează, fie conform unei retrageri anume stabilită prin Regulamentul Local de Urbanism.
– Acolo unde calcanul vecin are o curte de lumină, ea trebuie preluată și în planul noii case, simetric față de limita de proprietate.
– Adâncimea alipirilor la calcan nu poate depăși 12 metri. Dealtfel, chiar și la această adâncime, casa nou proiectată poate fi prea întunecoasă, deoarece lumina soarelui ajunge suficient doar în primii 4-5 metri față de fereastră.
Terenurile din parcelările noi pot fi amplasate în zonele de protecție ale unor rețele edilitare:
– Magistrale de gaz
– Linii electrice de înaltă tensiune
În plus, dacă nu sunt introduse în intravilan printr-un PUZ aprobat, va trebui să faci și un PUZ.
